Har du banket ned boliglånet til under 60% av boligens markedsverdi, kan du få avdragsfrihet hos banken. Noen benytter seg av dette for å frigi midler til å investere i aksjefond. Slike grep er ikke uten risiko, og du bør sette deg nøye inn i problemstillingene før du tar valget.
Grunnprinsippet er enkelt
Fordi vi har hatt lave boliglånsrenter i lang tid, og fordi den gjennomsnittlige verdiøkningen i aksjefond har vært relativt bra, kan det være smart å utsette avdragene på boliglånet. Alt ettersom hvilke eksperter du spør, forventes avkastningen i aksjemarkedet å være på mellom 4% og 8% over risikofrie renter per år. I tillegg kommer eventuelt utbytte på aksjene du investerer i.
Med boliglånsrenter ned mot 2% til 2,5%, er det derfor mulig å få en fin fortjeneste på å droppe avdragene på lånet, og heller sette pengene i fond. Spørsmålet er først og fremst om du treffer på rett fond. Hvis du f.eks sitter med et startlån på boligen, vil du ha albuerom til å investere i andre områder, inklusive fond.
Det er også en rekke andre faktorer som kompliserer regnestykket, noe vi tar for oss i resten av artikkelen.
Når kan du få avdragsfrihet?
Endringene i Boliglånsforskriften gjorde det litt vanskeligere å få avdragsfrihet enn før. Per i dag (2019) gjelder det at dersom lånet overstiger 60% av boligverdien, må du betale minst 2,5% i avdrag hvert eneste år (mot 70% tidligere).
Prosentene skal være av det resterende lånebeløpet. For hver million du skylder på boliglånet, må du altså betale inn minst 25 000 kroner i årlige avdrag.
Alternativet
Om du vil frigjøre mer midler til å investere for, men boliglånet er på over 60% av markedsverdien, kan du blant annet forlenge lånetiden. Utvides boliglånet til for eksempel 30 år, i stedet for 20 år, vil du ha mer penger igjen hver måned.
Om du gjør dette, må du ta med i beregningen at jo lengre lånetiden er, desto mer kommer du til å betale i renter.
Inflasjonen jobber til dels for deg
Den generelle prisstigningen har i de siste årene til tider vært like høy (og noen måneder høyere) som rentene på et boliglån. Dette fører til at pengene du skylder banken blir mindre verdt. Således spiser inflasjon opp lånet ditt med noen små biter hvert år. Du vil sannsynligvis ikke få samme effekt i fremtiden, i og med at det forventes at rentene stiger, men litt effekt blir det.
Naturligvis virker dette andre veien også. Eventuell gevinst på investeringene dine blir også litt mindre verdt, ettersom prisene på konsumvarer stiger.
Skatt på gevinst må medregnes
Privatpersoner må betale skatt på gevinst og utbytte etter det som heter Aksjonærmodellen. Det betyr at alle inntekter som overstiger skjermingsbeløpet skattelegges som alminnelig inntekt. Per 2019 er skattesatsen på 22%, ned fra 23% i fjor.
Du får fradrag for eventuelle tap
Om du skulle tape på investeringene, er det en bitteliten trøst at du vil få skattefradrag for dette. Dette må du selv føre opp i post 3.3.10 i skattemeldingen, som gjelder tap på aksjer og egenkapitalbevis, tap på verdipapirfond, og tap på obligasjoner.
Tap er i denne sammenhengen ekstra belastende. Du vil nemlig også tape i forhold til boliglånet blir rentebærende lenger enn det skulle blitt. Det er med andre ord ekstra viktig å ikke investere feil dersom du prioriterer bort avdragene på lånet.
Bruk en aksjesparekonto
Bruker du en aksjesparekonto til investeringene dine, trenger du ikke tenke på skattespørsmålene, før du eventuelt realiserer gevinsten. Du kan kjøpe og selge deg inn og ut av alle slags verdipapirer, uten å tenke på kemneren. Selve kontoen koster ikke noe å opprette, men du betaler naturligvis forvaltningshonorarer når du kjøper eller selger verdipapirer, på samme vis som om du ikke brukte en aksjesparekonto.
Du bør spare i minst 5 år
Skal du spare i fond, og spesielt om du bruker avdragspengene, bør du ha en horisont på minst 5 år. Du må tåle eventuelle svingninger i aksjemarkedet underveis, og du bør investere regelmessig. Månedlige innskudd på investeringskontoen sikrer at du reduserer risikoen for å kjøpe når fondsandelene og aksjene er dyre.
Fastrentelån kan redusere risikoen
Du kan binde rentene på boliglånet med inntil 10 år av gangen. I dag gir bankene en fastrente på omtrent 3,5%, ved så lang bindingstid.
Det er ikke gitt at dette lønner seg, sammenlignet med flytende renter. Men, du slipper i hvert fall å få ubehagelige overraskelser dersom det skulle komme kraftig hopp på utlånsrenten. Å betale 3,5% renter på boliglånet, gir fortsatt normalt rom for gevinst i aksjemarkedet, så lenge investeringshorisonten er lang nok.
Refinansiering er også mulig
En annen mulighet er å skaffe refinansiering av lånet, for på den måten frigjøre ekstra penger. Etter du har refinansiert kan du bruke overskuddet til å investere i fond, og samtidig betale det samme beløpet til banken hver måned. Å refinansiere gjeld koster deg ikke nødvendigvis veldig mye penger, men avhenger av hvor mye banken tar seg betalt med gebyrer.
Passer ikke for alle
Om du ikke er glad i risiko, bør du nok heller fortsette nedbetalingen på boliglånet, og heller investere med det du har til overs. De fleste som har boliglån på under 60%, har sannsynligvis relativt grei økonomi uansett, og dermed også rom for å investere. Du kan komme langt også med å redusere utgiftene. Bruk det du sparer på unødvendige utgifter, til å investere med. Det lønner seg så godt som alltid.